Es gibt Gesetze, die ausserhalb der Branche kaum jemand kennt und die trotzdem über die wichtigste Entscheidung einer Familie mitbestimmen. Die Lex Koller ist so ein Gesetz. Sie regelt seit 1985, wer ohne Schweizer Pass in der Schweiz Grundstücke kaufen darf. Vier Jahrzehnte lang wurde sie schrittweise gelockert. Jetzt dreht der Bundesrat die Richtung.

Am 15.04.2026 hat er die Vernehmlassung zu einer Verschärfung eröffnet. Seit dem 15.07.2026 ist sie geschlossen. Als Nächstes folgt die Botschaft an das Parlament. Wer 2027 in die Schweiz zieht oder hier investiert, plant besser mit dem neuen Regelwerk im Kopf.

Was heute gilt

Die aktuelle Ordnung ist für die meisten Zuziehenden grosszügig.

Wer als EU- oder EFTA-Bürgerin mit Wohnsitz in der Schweiz lebt, kauft Wohneigentum bewilligungsfrei. Das gilt auch für Norwegerinnen und Norweger, denn Norwegen ist EFTA-Mitglied.

Wer aus einem Drittstaat kommt, etwa aus den USA, Grossbritannien, Singapur oder Indien, kauft mit einer Aufenthaltsbewilligung B den Erstwohnsitz ebenfalls ohne Bewilligung. Voraussetzung: Die Liegenschaft wird selbst bewohnt.

Bewilligungspflichtig sind Ferienwohnungen (kantonale Kontingente), Zweitwohnsitze und reine Renditeobjekte. Gewerblich genutzte Liegenschaften kann heute jede Person im Ausland frei erwerben.

Was der Bundesrat ändern will

Die Vorlage enthält im Kern fünf Punkte.

Erstens: Drittstaatsangehörige ohne Niederlassungsbewilligung C brauchen künftig eine Bewilligung, um ihren Hauptwohnsitz zu kaufen.

Zweitens: Wer die Schweiz wieder verlässt, muss die Liegenschaft innert zwei Jahren verkaufen. Das Haus bleibt also nicht als Feriendomizil oder Anlage in der Familie.

Drittens: Gewerbeliegenschaften werden wieder der Lex Koller unterstellt. Personen im Ausland dürfen sie nur noch erwerben, wenn sie diese für den eigenen Betrieb nutzen. Der Kauf zur Vermietung oder Verpachtung entfällt.

Viertens: Börsenkotierte Anteile an Wohnimmobiliengesellschaften und regelmässig gehandelte Anteile an Immobilienfonds sollen Personen im Ausland grundsätzlich nicht mehr erwerben dürfen.

Fünftens: Die kantonalen Kontingente für Ferienwohnungen werden halbiert und der Weiterverkauf zwischen ausländischen Käufern wird bewilligungspflichtig.

Eine Erleichterung gibt es auch: Ausländisch beherrschte Hotels sollen leichter Personalwohnungen bauen dürfen.

Wer betroffen ist und wer nicht

Die Vorlage zieht eine klare Linie.

EU- und EFTA-Bürgerinnen mit Schweizer Wohnsitz: beim Erstwohnsitz keine Änderung. Für skandinavische Familien, die in Zug, Wollerau oder am Zürichsee ankommen, bleibt der Weg zum eigenen Haus offen.

Führungskräfte aus Drittstaaten mit B-Bewilligung: neu Bewilligungspflicht für den Hauptwohnsitz und Wiederverkaufspflicht bei Wegzug. Das betrifft genau jene Managerfamilien, die Pharma-, Finanz- und Crypto-Firmen aus den USA und Asien nach Zug und Zürich holen.

Unternehmen: Wer als ausländisch beherrschte Gesellschaft Wohnraum für Mitarbeitende kaufen wollte, um ihn zu vermieten, steht vor einer neuen Hürde. Executive Housing wird damit stärker zur Miet- und Serviced-Apartment-Frage.

Investoren und Family Offices: Der indirekte Zugang zum Schweizer Wohnimmobilienmarkt über kotierte Gesellschaften und Fonds schliesst sich. Bestehende Positionen sind nach unserem Verständnis der Vorlage nicht rückwirkend betroffen, die Details klärt erst der Gesetzestext.

Wann es gilt

Noch gilt nichts davon. Auf die Vernehmlassung folgen die Botschaft des Bundesrats, die Beratung in beiden Räten und allenfalls ein Referendum. Bei umstrittenen Vorlagen vergehen bis zum Inkrafttreten erfahrungsgemäss mehrere Jahre.

Trotzdem ist die Vorlage schon heute relevant. Eine Relocation dauert vom Entscheid bis zum Einzug oft sechs bis achtzehn Monate. Ein Haus, das 2027 gekauft wird, wird vielleicht 2032 verkauft. Wer heute plant, plant in den Geltungsbereich des neuen Gesetzes hinein.

Vier Überlegungen für die Praxis

Erstens: Staatsangehörigkeit und Bewilligungsstatus früh klären. In binationalen Familien entscheidet oft, auf wessen Namen die Liegenschaft läuft. Ein EU-Pass in der Familie kann den Unterschied machen.

Zweitens: Zuerst mieten, später kaufen. Was bei UHNWI seit Jahren übliche Praxis ist (Miete während Permit und Steuerruling, Kauf danach), wird für Drittstaatsangehörige zur bewussten Strategie. Wer erst mit der Niederlassungsbewilligung C kauft, umgeht die neue Bewilligungspflicht.

Drittens: Firmenlösungen neu denken. Der Kauf von Wohnraum durch das Unternehmen wird schwieriger. Langfristige Mietverträge, Business Apartments für die Übergangszeit und ein verlässlicher Zugang zu Mietobjekten in Toplagen gewinnen an Wert.

Viertens: Gewerbe- und Anlageimmobilien vor der Botschaft prüfen. Wer als Person im Ausland eine Gewerbeliegenschaft zur Vermietung oder Anteile an Wohnimmobilienvehikeln erwerben will, sollte das Zeitfenster kennen.

Ein Standort, der stabil bleibt

Die Verschärfung ist eine Reaktion auf die Zuwanderungsdebatte, nicht auf die Immobilie als Anlage. Der Rahmen, der vermögende Familien in die Schweiz zieht, hat sich in den vergangenen zwölf Monaten eher gefestigt: Am 30.11.2025 haben die Stimmberechtigten die Erbschaftssteuer-Initiative mit 78,3 Prozent Nein verworfen. In Norwegen ist die Vermögenssteuer nach der Wahl vom September 2025 geblieben. Die Nachfrage nach Wohnraum in Zug, Schwyz und am Zürichsee bleibt strukturell hoch, das Angebot in den Toplagen knapp.

Die Lex Koller verändert nicht, ob Familien kommen. Sie verändert, wie sie wohnen. Genau dort beginnt Beratung.

Dieser Beitrag ist eine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Massgebend sind der Gesetzestext und die Prüfung des Einzelfalls durch eine spezialisierte Kanzlei.

Quellen: Bundesamt für Justiz (Revision Lex Koller), Medienmitteilung des Bundesrats vom 15.04.2026, Bär & Karrer (Update Vernehmlassung Lex Koller), Grundeigentümerverband Schweiz (28.07.2026), SRF (Abstimmung 30.11.2025).

Some laws are barely known outside the industry and still shape a family's most important decision. Lex Koller is one of them. Since 1985 it has governed who may buy real estate in Switzerland without a Swiss passport. For four decades it was gradually relaxed. Now the Federal Council is reversing course.

On 04/15/2026 it opened the consultation on a tightening of the law. The consultation closed on 07/15/2026. The next step is the Federal Council's dispatch to Parliament. Anyone moving to Switzerland or investing here in 2027 is well advised to plan with the new rules in mind.

What applies today

The current framework is generous for most newcomers.

EU and EFTA citizens residing in Switzerland buy residential property without a permit. This includes Norwegians, since Norway is an EFTA member.

Third-country nationals, for example from the United States, the United Kingdom, Singapore or India, may also buy their primary residence without a permit once they hold a B residence permit. The condition: they live in the property themselves.

Vacation homes (subject to cantonal quotas), second homes and pure investment properties require a permit. Commercial real estate can currently be acquired freely by any person abroad.

What the Federal Council wants to change

The proposal has five core elements.

First: third-country nationals without a C settlement permit will need a permit to buy their primary residence.

Second: anyone who leaves Switzerland must sell the property within two years. The house can no longer stay in the family as a vacation home or an investment.

Third: commercial properties are brought back under Lex Koller. Persons abroad may acquire them only for their own business. Buying to lease or rent out is no longer possible.

Fourth: persons abroad will as a rule no longer be allowed to acquire listed shares in residential real estate companies or regularly traded units in real estate funds.

Fifth: cantonal quotas for vacation homes are halved and resales between foreign buyers become subject to a permit.

There is one relief: foreign-controlled hotels are to find it easier to build staff housing.

Who is affected and who is not

The proposal draws a clear line.

EU and EFTA citizens residing in Switzerland: no change for the primary residence. For Scandinavian families arriving in Zug, Wollerau or on Lake Zurich, the path to owning a home stays open.

Third-country executives holding a B permit: a new permit requirement for the primary residence and a resale obligation on departure. This concerns precisely the executive families that pharma, finance and crypto companies bring to Zug and Zurich from the United States and Asia.

Companies: a foreign-controlled company that wanted to buy housing for employees and lease it to them faces a new hurdle. Executive housing becomes even more a question of rentals and serviced apartments.

Investors and family offices: indirect access to the Swiss residential market through listed companies and funds is closing. As we read the proposal, existing positions are not affected retroactively, but only the final legal text will settle the details.

When it takes effect

None of this applies yet. The consultation is followed by the Federal Council's dispatch, deliberations in both chambers of Parliament and possibly a referendum. For contested bills, several years typically pass before entry into force.

The proposal is nevertheless relevant today. A relocation often takes six to eighteen months from decision to move-in. A house bought in 2027 may be sold in 2032. Anyone planning now is planning into the scope of the new law.

Four practical considerations

First: clarify nationality and permit status early. In binational families, it often matters whose name is on the title. An EU passport in the family can make the difference.

Second: rent first, buy later. What has been common practice among UHNWI for years (renting during the permit and tax ruling phase, buying afterwards) becomes a deliberate strategy for third-country nationals. Buying only once the C permit is in hand avoids the new permit requirement.

Third: rethink corporate solutions. Buying housing through the company becomes harder. Long-term leases, business apartments for the transition period and reliable access to rental properties in prime locations gain value.

Fourth: review commercial and investment real estate before the dispatch. Persons abroad who intend to acquire a commercial property to lease out, or units in residential real estate vehicles, should know the window.

A location that remains stable

The tightening is a response to the immigration debate, not to real estate as an asset class. The framework that draws wealthy families to Switzerland has, if anything, firmed up over the past twelve months. On 11/30/2025 Swiss voters rejected the inheritance tax initiative with 78.3 percent voting no. In Norway, the wealth tax remained in place after the September 2025 election. Demand for housing in Zug, Schwyz and on Lake Zurich remains structurally high while supply in prime locations remains scarce.

Lex Koller does not change whether families come. It changes how they live. That is exactly where advisory work begins.

This article is intended as orientation, not as legal or tax advice. The legal text and a case-by-case review by a specialized law firm are decisive.

Sources: Federal Office of Justice (Revision of Lex Koller), Federal Council press release of 04/15/2026, Bär & Karrer (Update on the Lex Koller consultation), Swiss Property Owners Association (07/28/2026), SRF (vote of 11/30/2025).

Wer heute in der Schweiz ein aussergewöhnliches Zuhause sucht, trifft auf einen Markt, der auf dem Papier einfach aussieht und in der Praxis anspruchsvoll ist. Die Zahlen sind eindeutig. Die guten Objekte sind es nicht. Sie stehen selten dort, wo alle suchen.

Dieser Beitrag ordnet die Immobilienlandschaft 2026 ein, mit Blick auf die drei Teilmärkte, die für internationale Familien, Führungskräfte und vermögende Privatpersonen am meisten zählen: das Zürichseeufer, der Kanton Zug und die Höfe mit Wollerau. Und er erklärt, warum in diesem Markt nicht das Inserat den Unterschied macht, sondern das Netzwerk dahinter.

Ein Land ohne Leerstand

Am 10.09.2026 hat das Bundesamt für Statistik die Leerwohnungsziffer publiziert. Zum Stichtag 01.06.2026 standen in der ganzen Schweiz 45'493 Wohnungen leer. Das sind 0,93 Prozent des Bestands. Zum ersten Mal liegt der Wert unter einem Prozent, im sechsten Jahr in Folge sinkend.

In unseren Kernregionen ist die Lage enger. Der Kanton Zürich meldet 0,52 Prozent. Der Kanton Zug 0,20 Prozent, die tiefste Quote des Landes. In den Seegemeinden und in den Höfen bewegt sich der Leerstand in Spitzenlagen faktisch bei null. Eine Villa mit Seesicht, ein Penthouse in Zug oder ein Haus mit Weitblick in Wollerau ist kein Angebot, das wartet. Es ist ein Angebot, das vergeben wird.

Preise: hoch, stabil und weiter steigend

Die UBS beziffert den Preisanstieg für Eigenheime im zweiten Quartal 2026 auf 3,6 Prozent gegenüber Vorjahr und erwartet für das Gesamtjahr nominal 3,5 bis 4,0 Prozent. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index steht bei 0,72 und damit im moderaten Bereich. Übersetzt: kein überhitzter Markt, sondern ein knapper.

Die Preisniveaus in unseren Regionen (Durchschnittswerte September 2026, RealAdvisor):

Wollerau: Häuser rund CHF 16'300 pro Quadratmeter, Medianpreis eines Hauses CHF 3,02 Millionen, Spitzenlagen bis rund CHF 34'000 pro Quadratmeter.

Kanton Zug: Häuser rund CHF 15'500 pro Quadratmeter, in der Stadt Zug rund CHF 18'000, in Walchwil rund CHF 19'200. Die Medianmiete für ein Haus liegt bei rund CHF 6'000 im Monat.

Zürichsee: Am linken Ufer hat das Spitzensegment die Goldküste eingeholt. Neubau-Spitzenpreise in Kilchberg und Thalwil erreichen rund CHF 33'000 bis 35'000 pro Quadratmeter, Küsnacht am rechten Ufer bis rund CHF 37'000.

Das sind Durchschnitts- und Spitzenwerte. Im Segment, das uns beschäftigt, ist die Preisspanne breit und die Vergleichbarkeit gering. Zwei Häuser in derselben Strasse können sich im Preis verdoppeln, je nach Parzelle, Seesicht, Baujahr und Diskretion der Lage. Genau deshalb ersetzt kein Portal die Bewertung vor Ort.

Nachfrage: weniger Zuzug, aber der richtige

Die Zuwanderung in die Schweiz ist rückläufig. Im ersten Halbjahr 2026 lag die Nettozuwanderung bei 29'884 Personen, 12,5 Prozent tiefer als im Vorjahr. Wer daraus eine Entspannung ableitet, übersieht die Struktur: Über 80 Prozent der Zuziehenden aus dem EU- und EFTA-Raum kommen zum Arbeiten. Und die Firmen, die sie holen, sitzen überdurchschnittlich oft in Zürich und Zug.

Drei Nachfragegruppen prägen die Toplagen:

Führungskräfte internationaler Unternehmen aus Banking, Asset Management, Life Science und dem Crypto Valley Zug. Sie kommen mit Familie, mit Zeitdruck und mit einem Firmenbudget für die Übergangsphase.

Vermögende Privatpersonen und Unternehmerfamilien, die ihren Wohnsitz aus steuerlichen oder persönlichen Gründen in die Schweiz verlegen, in den vergangenen Jahren auffallend oft aus Norwegen. Sie mieten häufig zuerst und kaufen später.

Schweizer Eigentümer, die verkaufen möchten, ohne dass es jemand erfährt. Sie sind die stille Seite des Marktes und die wichtigste.

Drei Teilmärkte, drei Logiken

Das Zürichseeufer ist der Markt der Seesicht und der Repräsentation. Kilchberg, Rüschlikon, Thalwil und Horgen am linken Ufer, Zollikon, Küsnacht, Erlenbach und Herrliberg am rechten. Die Nähe zur Stadt Zürich und zu den internationalen Schulen macht ihn zum bevorzugten Ziel von Familien, die im Zürcher Finanzplatz arbeiten. Grosse Parzellen sind rar, Neubauten entstehen fast nur durch Ersatz.

Der Kanton Zug ist der Markt der Unternehmen. Rund 360 Life-Science-Firmen, mehrere hundert Blockchain-Unternehmen und ein Steuersystem, das seit Jahrzehnten Firmensitze anzieht. Wer in Zug wohnt, wohnt oft dort, wo er arbeitet. Die Nachfrage ist strukturell, nicht zyklisch. Der Leerstand von 0,20 Prozent sagt alles.

Die Höfe mit Wollerau, Freienbach und Pfäffikon sind der Markt der Steuerplanung. Der Kanton Schwyz kennt die tiefsten Steuersätze der Deutschschweiz und die Pauschalbesteuerung, die im Kanton Zürich abgeschafft ist. Wer hierher zieht, hat gerechnet. Und er erwartet, dass sein Berater das auch getan hat.

Warum das beste Angebot in keinem Inserat steht

In allen drei Teilmärkten gilt dieselbe Regel: Je höher der Preis, desto kleiner der Anteil der Objekte, die öffentlich angeboten werden. Verkäufer im Spitzensegment scheuen Besichtigungstourismus, Preisdiskussionen im Dorf und Fotos ihres Wohnzimmers im Internet. Sie verkaufen über Personen, denen sie vertrauen: den Notar, die Bank, den Architekten, den Treuhänder, den Makler, der schon einmal diskret war.

Für Käufer bedeutet das: Der Zugang zum Markt ist kein Suchfeld, sondern ein Netzwerk. Wer es nicht hat, sieht nur, was übrig bleibt.

Die richtigen Partner an Bord

Damit sind wir beim Kern. Eine Relocation in die Schweiz besteht aus einem Dutzend Entscheidungen, von denen die Immobilie nur eine ist. Wohnsitz, Bewilligung, Steuerruling, Lex Koller, Schule, Finanzierung, Beurkundung, Übergangswohnen, Sicherheit. Jede dieser Fragen hat einen eigenen Spezialisten. Der Fehler vieler Zuziehender ist nicht, den falschen Makler zu wählen. Der Fehler ist, zehn Spezialisten einzeln zu suchen, die nicht miteinander sprechen.

Wir sehen unsere Aufgabe darin, dieses Netzwerk zu führen. Es besteht aus sieben Partnertypen:

Kanzleien mit Schwerpunkt Lex Koller, Aufenthaltsrecht und Steuerruling. Sie entscheiden, ob ein Kauf bewilligungsfrei ist und in welcher Struktur er sinnvoll ist. Bei der laufenden Verschärfung der Lex Koller sind sie die erste Adresse.

Steuerberatung mit Erfahrung in Wegzugsfragen. Für Familien aus Norwegen, Deutschland, Grossbritannien oder den USA ist das Zusammenspiel von Wegzugssteuer und Schweizer Ruling entscheidend und zwar vor dem Umzug, nicht danach.

Banken und Family Offices. Sie finanzieren, sie kennen ihre Klienten und sie sind oft die ersten, die von einem geplanten Zuzug wissen. Ein guter Berater arbeitet mit ihnen, nicht gegen sie.

Notariate. Am Zürichsee, in Schwyz und in Zug laufen Beurkundungen unterschiedlich. Ein Notariat, das das Dossier kennt, verkürzt den Weg zur Unterschrift um Wochen.

Eigentümer, Bauträger und Architekten. Sie sind die Quelle des Off-Market-Angebots. Diese Beziehungen entstehen über Jahre und über Diskretion, nicht über Provisionsversprechen.

Betreiber von Serviced Apartments. Die ersten drei Monate entscheiden darüber, ob eine Familie ankommt. Ein möbliertes Zuhause ab Tag eins, in Gehdistanz zu Schule und Büro, ist keine Nebensache.

Internationale Schulen, Sicherheitsdienste und Concierge-Partner. Sie machen aus einem Haus ein Leben.

Was diese Partner gemeinsam haben müssen, ist einfach zu formulieren und schwer zu finden: Sie antworten innert Stunden, nicht Tagen. Sie sprechen die Sprache des Klienten. Sie haben keinen Interessenkonflikt, den sie verschweigen. Und sie halten Vertraulichkeit auch dann ein, wenn niemand hinsieht.

Zwei Grundsätze gelten bei uns für jede Zusammenarbeit. Erstens: Wenn wir von einem Partner eine Vergütung erhalten, legen wir sie dem Klienten offen. Zweitens: Notariate, Behörden und Mitarbeitende unserer Firmenkunden erhalten von uns keine Vergütung, in keiner Form.

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie ein Unternehmen führen, das Führungskräfte in die Schweiz holt: Prüfen Sie, ob Ihr Relocation-Partner Immobilien selbst vermitteln kann und ob Ihr Immobilienpartner die Relocation versteht. Meist ist es weder noch.

Wenn Sie als Familie oder Unternehmer den Wohnsitz in die Schweiz verlegen: Beginnen Sie mit der Kanzlei und der Steuerberatung, nicht mit dem Portal. Die Immobilie folgt aus der Struktur, nicht umgekehrt.

Wenn Sie Eigentümer sind und über einen Verkauf nachdenken: Sie müssen nicht inserieren, um zu verkaufen. Ein Gespräch genügt.

Und wenn Sie selbst zu einem der sieben Partnertypen gehören und in dieser Region arbeiten: Wir bauen unser Netzwerk mit Sorgfalt auf und freuen uns über ein Kennenlernen.

Vertrauliche Anfragen an private@zimmerbergrealestate.ch.

Dieser Beitrag ist eine Marktübersicht, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Preisangaben sind Durchschnitts- und Richtwerte der genannten Quellen und ersetzen keine Bewertung des Einzelobjekts.

Quellen: Bundesamt für Statistik, Leerwohnungszählung 2026 (Medienmitteilung 10.09.2026); UBS, Immobilienmarkt und Preise (06.08.2026) und UBS Real Estate Focus 2026; RealAdvisor, Preisindizes Wollerau und Kanton Zug (September 2026); Staatssekretariat für Migration, Zuwanderung erstes Halbjahr 2026 (13.08.2026); Kanton Zug, Life Sciences; Blick und SCALA Immobilien zu Spitzenpreisen Zürichsee.

Anyone looking for an exceptional home in Switzerland today meets a market that looks simple on paper and is demanding in practice. The numbers are clear. The good properties are not. They are rarely found where everyone is looking.

This article puts the 2026 real estate landscape in context, with a focus on the three submarkets that matter most to international families, executives and wealthy private clients: the shores of Lake Zurich, the canton of Zug and the Höfe district with Wollerau. And it explains why in this market the listing is not what makes the difference. The network behind it is.

A country without vacancies

On 09/10/2026 the Swiss Federal Statistical Office published the national vacancy rate. As of 06/01/2026, 45,493 apartments and houses stood empty across Switzerland. That is 0.93 percent of the housing stock, below one percent for the first time and declining for the sixth year in a row.

In our core regions the situation is tighter still. The canton of Zurich reports 0.52 percent. The canton of Zug reports 0.20 percent, the lowest rate in the country. In the lakeside municipalities and in the Höfe district, vacancy in prime locations is effectively zero. A villa with a lake view, a penthouse in Zug or a house with a panoramic view in Wollerau is not an offer that waits. It is an offer that gets placed.

Prices: high, stable and still rising

UBS puts price growth for owner-occupied homes in the second quarter of 2026 at 3.6 percent year over year and expects 3.5 to 4.0 percent nominal growth for the full year. The UBS Swiss Real Estate Bubble Index stands at 0.72, in the moderate range. In plain terms: not an overheated market, but a scarce one.

Price levels in our regions (averages, September 2026, RealAdvisor):

Wollerau: houses at around CHF 16,300 per square meter, median house price CHF 3.02 million, prime locations up to around CHF 34,000 per square meter.

Canton of Zug: houses at around CHF 15,500 per square meter, around CHF 18,000 in the city of Zug and around CHF 19,200 in Walchwil. The median rent for a house is around CHF 6,000 per month.

Lake Zurich: on the left shore, the top segment has caught up with the Gold Coast. New-build peak prices in Kilchberg and Thalwil reach around CHF 33,000 to 35,000 per square meter while Küsnacht on the right shore reaches up to around CHF 37,000.

These are average and peak values. In the segment we work in, the price range is wide and comparability is low. Two houses on the same street can differ by a factor of two, depending on the plot, the lake view, the year of construction and the discretion of the location. That is exactly why no portal replaces an on-site valuation.

Demand: less immigration, but the right kind

Immigration to Switzerland is declining. In the first half of 2026, net immigration stood at 29,884 people, 12.5 percent below the previous year. Anyone reading that as relief overlooks the structure: more than 80 percent of arrivals from the EU and EFTA come to work. And the companies bringing them in are disproportionately based in Zurich and Zug.

Three groups of buyers and tenants shape the prime locations:

Executives of international companies in banking, asset management, life sciences and the Crypto Valley in Zug. They arrive with a family, with time pressure and with a corporate budget for the transition period.

Wealthy private individuals and entrepreneurial families relocating their residence to Switzerland for tax or personal reasons, in recent years strikingly often from Norway. They frequently rent first and buy later.

Swiss owners who want to sell without anyone knowing. They are the quiet side of the market and the most important one.

Three submarkets, three logics

The shores of Lake Zurich are the market of lake views and representation. Kilchberg, Rüschlikon, Thalwil and Horgen on the left shore, Zollikon, Küsnacht, Erlenbach and Herrliberg on the right. Proximity to the city of Zurich and to the international schools makes it the preferred destination for families working in Zurich's financial center. Large plots are rare and new construction happens almost exclusively through replacement.

The canton of Zug is the market of companies. Around 360 life science companies, several hundred blockchain firms and a tax system that has attracted corporate headquarters for decades. Those who live in Zug often live where they work. Demand is structural, not cyclical. The 0.20 percent vacancy rate says it all.

The Höfe district with Wollerau, Freienbach and Pfäffikon is the market of tax planning. The canton of Schwyz has the lowest tax rates in German-speaking Switzerland and still offers lump-sum taxation, which the canton of Zurich has abolished. Those who move here have done the math. And they expect their advisor to have done it too.

Why the best properties are never listed

The same rule applies in all three submarkets: the higher the price, the smaller the share of properties offered publicly. Sellers in the top segment avoid sightseeing tourists, price debates in the village and photos of their living room on the internet. They sell through people they trust: the notary, the bank, the architect, the fiduciary, the broker who has been discreet before.

For buyers this means that access to the market is not a search field but a network. Those who do not have one see only what is left over.

The right partners on board

Which brings us to the core. A relocation to Switzerland consists of a dozen decisions, of which the property is only one. Residence, permit, tax ruling, Lex Koller, school, financing, notarization, transitional housing, security. Each of these questions has its own specialist. The mistake many newcomers make is not choosing the wrong broker. The mistake is searching for ten specialists individually who do not talk to each other.

We see our job as leading this network. It consists of seven types of partners:

Law firms focused on Lex Koller, residence law and tax rulings. They determine whether a purchase is permit-free and in which structure it makes sense. With the tightening of Lex Koller now underway, they are the first port of call.

Tax advisors with experience in exit questions. For families from Norway, Germany, the United Kingdom or the United States, the interplay between exit tax and the Swiss ruling is decisive and has to be settled before the move, not after.

Banks and family offices. They finance, they know their clients and they are often the first to learn of a planned relocation. A good advisor works with them, not against them.

Notaries. Notarizations run differently on Lake Zurich, in Schwyz and in Zug. A notary who knows the file shortens the path to signature by weeks.

Owners, developers and architects. They are the source of off-market supply. These relationships are built over years and through discretion, not through promises of commission.

Serviced apartment operators. The first three months decide whether a family settles in. A furnished home from day one, within walking distance of school and office, is not a side issue.

International schools, security services and concierge partners. They turn a house into a life.

What these partners must have in common is easy to state and hard to find: they respond within hours, not days. They speak the client's language. They have no conflict of interest they keep quiet about. And they maintain confidentiality even when no one is watching.

Two principles apply to every collaboration we enter. First: if we receive compensation from a partner, we disclose it to the client. Second: notaries, authorities and employees of our corporate clients receive no compensation from us, in any form.

What this means for you

If you run a company that brings executives to Switzerland: check whether your relocation partner can source real estate and whether your real estate partner understands relocation. Usually it is neither.

If you are a family or an entrepreneur relocating your residence to Switzerland: start with the law firm and the tax advisor, not with the portal. The property follows from the structure, not the other way around.

If you are an owner considering a sale: you do not have to list in order to sell. One conversation is enough.

And if you belong to one of the seven partner types and work in this region: we are building our network with care and welcome an introduction.

Confidential inquiries to private@zimmerbergrealestate.ch.

This article is a market overview, not legal, tax or investment advice. Price figures are averages and indicative values from the sources cited and do not replace a valuation of the individual property.

Sources: Swiss Federal Statistical Office, vacancy census 2026 (press release of 09/10/2026); UBS, Real estate market and prices (08/06/2026) and UBS Real Estate Focus 2026; RealAdvisor, price indices for Wollerau and the canton of Zug (September 2026); State Secretariat for Migration, immigration in the first half of 2026 (08/13/2026); Canton of Zug, Life Sciences; Blick and SCALA Immobilien on peak prices on Lake Zurich.